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※本コラムは、ニューヨーク提携企業「Blue Pacific Capital」の池田将洋氏から寄稿していただいた原稿を基に構成しています。

世界経済をけん引し、金融、商業、文化など様々な面で世界の中心となっているアメリカ最大の都市「ニューヨーク」。常に世界中の投資家から注目が集まるニューヨークの不動産マーケットは、継続的に流入する多額の投資資金によって力強く支えられていますが、近年は法改正や生活スタイルの変化によって新たな時代を迎えつつあります。

本コラムでは、新時代を迎える中でも、ニューヨーク不動産投資を成功させるために押さえておきたい3つのポイントを解説したいと思います。

ニューヨーク不動産マーケットの最新動向

本題に入る前に、まずはニューヨークの代表的な不動産マーケットである経済中心地「マンハッタン」と、近年の再開発によって高級化（ジェントリフィケーション）が進む「ブルックリン」の2つの主要エリアの最新マーケット動向をご紹介します。

マンハッタン

ニューヨーク不動産仲介大手のダグラスエリマンが公表した最新のマーケットレポートによると、2019年第4四半期（10～12月におけるマンハッタン区のコンドミニアムの平均売買価格は1,815,700 ドル（約1億8,880万円）、中央値は999,000ドル（約1億380万円）となっています。また、中古（Re-sale）と新築（New Development）の売買価格（中央値）は、それぞれ939,500ドル（約9,770万円）、2,481,756ドル（約2億5,810万円） となります。　

これらの数字と以下のグラフから、新築と中古の販売価格が大きくかけ離れており、また中古コンドミニアムの取引件数が新築の取引件数を大きく上回っていることが見てとれます。新築のラグジュリーコンドミニアムは完全な買い手市場で、価格交渉が可能になっているため、長期保有タイプの投資家にとってチャンス多いマーケットと言えるでしょう。

ブルックリン

次にブルックリンのマーケットを検証しましょう。ブルックリン区のマーケットはマンハッタンとは違い、売買価格の中央値、取引件数ともに安定した右肩上がりです。平均売買価格は972,873ドル（約1億110万円）、中央値は800,000ドル（約8,320万円）となっています。

特に、ダンボやウイリアムバーグなどは売買価格や賃貸指数が一番伸びているエリアであり、投資効果の高いエリアと言えます。

新時代を迎えるニューヨーク不動産投資を成功させる3つのポイント

ニューヨークは世界の最先端を行っています。テクノロジーが既存の業界に大きな変革を与えている中で、不動産のマーケットも新時代を迎えています。

近年、ニューヨークの家賃安定化法が改定され、安定化法に関わる不動産の家賃の値上げ規制がより強固になっています。そのため、以前の安定化法のもとで90年代から続いていた、家賃の低いビルを買い取り、テナントを追い出したうえで、家賃を引き上げることによって不動産の価値を上昇させるという投資方法はより難しくなりました。

また、高い家賃を取るためにアパートを短期で貸して収入を上げるという方法も、近年のアパート短期貸しの取締強化によって不可能になりました。

このような不動産業界の変化の中、ニューヨークで不動産投資を成功させるために押さえておきたい3つのポイントをご紹介いたします。　

１.時流を捉えたリノベーションや開発

新時代に突入したニューヨークで不動産投資を成功させるためには、時流を捉えたリノベーションや開発を行い、投資効果を高めていくことが大切です。

例えば、2015年に改正された法律（1ユニット当たりの最低㎡数の撤廃）により、現在、ニューヨークではマイクロアパートメント（約37㎡以下）が浸透しつつあります。マイクロアパートメントの床面積あたりのリターンは、従来のユニットよりも30～50％ほど高いです。

また、ニューヨークの賃貸マーケットの大きなターゲット層であるミレニアム層（25～40才）は、デザインやスタイルに敏感で、コワーキングオフィス(Co-Working)やブティックホテルの成功に代表されるように、モダンデザインを取り入れることにより、床面積当たりのリターンを上げることができます。

その他、コーリビング(Co-Living)として運用するのもひとつの手です。コーリビングとは共同生活をテーマにした不動産の運用形態で、一般的にプライベートな居住スペースと共有スペースが共存する環境を指します。

このアイデアは家賃の高いニューヨークでは昔からずっとあるものですが、最近のコーリビングはそこにマネジメントシステムを取り入れ、さらに発展した形態へと移行しています。ユニット全体を貸すのではなく、スペースごとに貸すこのコーリビングも、投資家にとって床面積当たりのリターンを高める結果につながります。

ユニットを小さく設計するマイクロアパートメント、モダンなデザインの採用、コーリビングなど、アイデア次第で不動産投資の効果をより一層高めることができます。

２.成長エリアへの投資

ニューヨークの賃貸需要はとても強く、ニューヨーク市人口の約70％は住まいを賃貸しています。ニューヨークはマンハッタンの島を中心に広がっているため開発余剰地が少なく、ブルックリン、ブロンクス、クイーンズなど、マンハッタンの周辺区域の家賃が上昇しています。

特にブルックリンの家賃は非常に伸びており、これらの地域に投資することによってマーケットの自然的な家賃の上昇が期待でき、高い投資効果を享受することができます。

３.空前の円高、アメリカ住宅ローン金利低下でチャンス！

新型コロナウイルスの影響で円高が進んでいます。また、アメリカの政策金利の引き下げにより、住宅ローンの金利が歴史的に低い基準にまで下がっています。

ニューヨークの不動産は資産の安全なアロケーション先として、不景気になると世界中から投資が集まる場所といわれていますので、これを機会に検討してみてはいかがでしょうか。（リーマンショックやドットコムバブルで証明済み）　

【池田将洋（いけだ まさひろ）】
「Blue Pacific Capital」プリンシパル。大学時代サッカーで日本一になり、自身もプロを目指す。サッカー引退後は日本リクルート社に入社して、不動産業界を担当。リクルート退社後、ニューヨークに渡米、不動産会社に入社。2年目でトップ営業になり、自身でもパートナーシップでニューヨークに不動産ビルを所有。その後、ニューヨーク不動産投資仲介を手掛ける「Blue Pacific Capital」を設立し、現在に至る。

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