フィリピン不動産投資の魅力

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フィリピン不動産の魅力・イメージ写真

フィリピン基本情報

東京から飛行機で約4時間半の場所に位置する「フィリピン」。7,000以上の島々で構成されるフィリピンの国土面積は日本の約8割程度であり、首都マニラがあるルソン島や、ビーチリゾートとして日本人からも人気の高いセブ島など、主要な11の島で国土面積の9割以上が占められています。かつてスペインやアメリカの植民地であった名残から、街中には歴史的な建造物も多く残されており、新旧が混在した独特な街並みが広がります。

フィリピンにはマレー系、華人系、スペイン系、アメリカ系など計100以上もの民族グループが混在しており、公用語としてフィリピノ語（タガログ語）のほかに英語も広く用いられています。フィリピンの英語人口は、アメリカ、イギリスに次ぐ世界3位とも言われています。

正式国名: フィリピン共和国
首都: マニラ
国土面積: 29万9,404㎢
人口: 約1億903万人（2020年国勢調査）
在留邦人: 1万4,522人（2022年10月時点）
民族構成: マレー系（95％）、華人系（1.5％）、その他100以上の民族で構成
宗教: カトリック、その他キリスト教、イスラム教
言語: フィリピノ語（タガログ語）、英語
主要産業: 観光業、農業、林業、食品加工業、繊維業、サービス業（BPO）
GDP: 4,042億ドル（2022年）
通貨: フィリピンペソ（PHP）
大統領: フェルディナンド・マルコス・ジュニア

世界屈指の高成長を続ける「アジアのライジング・スター」

汚職や不正の蔓延によって、かつては「アジアの病人」とも揶揄される政治的な混乱や経済の停滞を経験したフィリピンですが、現在は積極的な外国資本の誘致によって経済成長が加速しています。

特に、近年は豊富な英語人口を有効活用できるBPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）産業の一大拠点として存在感を示しており、産業規模でインドと世界No.1の座を争うまでに躍進。一人当たりの名目GDPは、モータリゼーション（自動車の急速な普及）が進むとされる3,000ドルの大台を突破してきています。

堅調な経済成長が続く中、2013年に世界三大格付け機関（英フィッチ・レーティングス、米スタンダード＆プアーズ、米ムーディーズ）が揃って、フィリピン国債の信用格付けを初の投資適格級に格上げするなど、国際的な評価も上昇傾向です。

フィリピン経済の先行きに対しても明るい見方は多く、大手銀行HSBCは経済レポート「The World in 2050」において、フィリピンの実質GDPは2010年時点の1,120億ドルから2050年には1兆6,880億ドルにまで拡大し、東南アジア最大の経済大国（世界16位）に成長すると予測。米ムーディーズも、フィリピンを今後も世界屈指の高成長を続ける「アジアのライジング・スター（希望の星）」と高く評価しています。

フィリピンの一人当たりGDPのグラフ

若年層が圧倒的に多い理想的な人口構成

フィリピンは1億人以上の人口を抱える人口大国（世界12位）のひとつであり、その数は2050年に1億5,000万人を超える見通しとなっています。中でも、約1,348万人の都市圏人口を抱える世界有数のメガシティとして、GDPの約4割を生み出すマニラ首都圏の人口は、2035年には約1,860万人にまで増加すると予測（出所：国連）されています。

フィリピンの人口構成を見てみると、高度経済成長期に入り始めた1950年頃の日本と同様に、高齢層よりも若年層の方が圧倒的に多い理想的な正三角形のピラミッド型を描いています。経済活動の原動力となる生産年齢人口（15～64歳）は、2015年の約6,200万人から2050年には約1億100万人にまで増加する見通し（出所：米国勢調査局）で、国連の予測では高度経済成長を実現しやすいとされる「人口ボーナス期」が2062年頃まで続くとされています。

フィリピンの人口推移グラフ

長期上昇トレンドが続くフィリピンの住宅価格

高い経済成長に伴う所得の上昇や人口増加を背景に住宅ニーズが拡大する中、フィリピンでは住宅価格も緩やかな長期上昇トレンドが継続しています。

フィリピン中央銀行が公表している住宅価格指数（RREPI）を見てみると、マニラ首都圏のコンドミニアムは、2016年第1四半期（1～3月）以降、年率平均6％程度の価格上昇を続けています。

GDPの成長と同程度の節度ある価格上昇が続いていることは、より息の長い上昇トレンドの形成に繋がることが期待されます。

フィリピンの住宅価格指数

アジア屈指の高い賃貸利回り

マニラ首都圏のコンドミニアムの平均グロス賃貸利回りは、年5.0％（2024年）とアジアの主要都市の中でも高水準にあります。ロケーションに優れる物件や物件価格が安い小型ユニットでは、年8％以上の利回りを実現しているものも多くあるなど、安定的に高いインカムゲインが期待できる点はフィリピン不動産投資の魅力のひとつです。

また、高い経済成長率や緩やかなインフレ基調を背景に、フィリピンの家賃水準は上昇傾向が続いているため、時間が経過するにつれて所有物件の賃貸利回りが向上していくケースも珍しくありません。

アジア主要国のグロス賃貸利回りの比較グラフ

フィリピンでは、人口増加や核家族化に伴う世帯数の拡大を背景に、住宅需要が安定的に増加しています。そのため、ここ数年は新規物件供給のピークを迎えているものの、旺盛な需要が供給分を上手く吸収しており、経済中心地のマカティCBDのコンドミニアム空室率は5％前後の抑制された水準で安定的に推移しています。

すでにマカティCBDやボニファシオ・グローバルシティ（BGC）などの主要エリアでは、開発余地が乏しくなっていることから、今後は新規の物件供給が限られてくる見通しで、より貸し手に優位な市場となっていくことが予想されます。

【フィリピン不動産】注目エリア紹介

マカティCBD

近代的な高層ビルが立ち並び、「フィリピンのウォール街」と称されるマニラ首都圏のビジネス中心地「マカティCBD」。フィリピンの最大手デベロッパー「アヤラ・ランド」が中心となって計画的に開発された近代都市には、国内外の大手企業や金融機関が集まっているほか、高級ショッピングモールや5つ星高級ホテルも軒を連ねています。生活利便性に優れることから、職住近接を好む外国人駐在員には安定した人気があります。

開発余地が乏しく、新規の開発プロジェクトが限られていることから中古物件の取引が活発であり、フィリピン不動産に投資をするなら必ず押さえておきたいエリアと言えます。

ボニファシオ・グローバルシティ（BGC）

広大な空軍基地跡地の再開発によって誕生した、マニラ首都圏の新たなビジネス中心地として台頭する近未来都市「ボニファシオ・グローバルシティ（BGC）」。横浜みなとみらいを想わせる洗練された美しい街には、高級コンドミニアムや高層オフィスビルが整然と立ち並び、インター校や日本人学校、各国の大使館なども集まることから、外国人駐在員が多く住んでいます。

「シャングリラ」「グランドハイアット」といった最高級ホテルが開業し、2018年にはマカティにあったフィリピン証券取引所も移転するなど、BGCはマニラ首都圏でいま最も勢いのある最先端都市となっています。

【フィリピン不動産の魅力】ボニファシオ・グローバルシティの高級コンドミニアムの写真

オルティガス

マカティ、BGCと並ぶマニラ首都圏のビジネス中心地「オルティガス」は、ローカル企業の本社が多く集まるエリアとして知られ、フィリピンの大企業「サンミゲル」や「ジョリビー」もここに本社を構えています。また、アジア開発銀行の本部があることでも有名です。

エリア内には大型ショッピングモールや高級ホテル、各種教育機関などが集積。近年はBPO産業の集積地としても台頭してきていることから、オフィスや住宅の需要は拡大傾向にあり、周辺では大型再開発も活発に行われています。

セブ

温暖で住みやすい風土や美しい海と白い砂浜を併せ持つフィリピン第二の都市「セブ」は、日本でも有名なアジア有数のリゾート地であり、移住先としても人気があります。また、セブはBPO産業の集積地としても知られ、経済特区「ITパーク」には米ITサービス大手「IBM」、米銀行大手「JPモルガン・チェース」といった世界的な大企業もBPO拠点を構えています。

セブの人口は2050年に500万人（2010年時点：約255万人）にまで拡大する見通しで、不動産投資の観点でも住宅需要の増大が見込まれる成長性の高いエリアとなっています。

⇒セブの不動産市場についてもっと知りたい方はこちら

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