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※本コラムは、提携しているドバイの大手不動産仲介会社「Driven Properties（ドリブン・プロパティーズ）」から寄稿していただいた原稿を基に構成しています。

はじめに

今や中東経済の中心地となっているドバイですが、かつてはペルシャ湾で採れる天然真珠を主要産業とする砂漠に囲まれた貧しい漁村でした。しかし、良質で安価な養殖真珠の普及もあり、ドバイの天然真珠産業は1930年代ごろから急速に衰退が進んでいくことになります。

その後、1966年にドバイ沖で油田が発見されたことで窮地からは脱したものの、その埋蔵量は近い将来に枯渇してしまうほど乏しいものでした。そこで当時のドバイ首長は、石油輸出で得た収益を元手として、大型船が入港できる港湾や世界水準の国際空港、迅速に移動できる道路網、様々な優遇制度が提供される自由貿易地域（フリーゾーン）を整備し、海外企業を誘致するという大胆な政策に舵を切ります。

この大英断の結果、ドバイはヒト・モノ・カネが集まるグローバルビジネスの中心地、さらには世界有数の観光都市として急速に発展。小さな漁村から世界で最も富裕層が流入する近代都市へと変貌を遂げたのです。

本コラムでは、そんなドバイの不動産がなぜ今、海外の投資家たちから熱い注目を集めているのか、その背景を紐解いていきたいと思います。

意外とリーズナブルなドバイ不動産

ここ数年、日本でもバブル時代を想わせるような勢いでマンション価格が高騰しており、今や「億ション」は珍しいものではなくなりました。ただ、東京のファミリー世帯向けマンションの場合、1～2億円するものでも広さは70～80㎡程度というものが多いため、「この金額でこの広さ？」と購入をためらう人も少なくないはずです。

それに対してドバイでは、ラグジュアリーさや住み心地の良さを求める居住者のニーズに応えるため、住宅の多くは最先端の設備、利便性の高い住環境（コミュニティ）、安全性、美しい眺望などを備えたものとなっていますが、それでも1～2億円で150㎡前後の物件を買えるのが一般的です。

このことは英大手不動産サービス会社ナイト・フランクによる調査データでも示されており、100万ドル（約1億5,000万円）で購入できる物件サイズ（2022年時点）は、東京の60㎡に対して、ドバイは105㎡と倍近い広さとなっています。

このように、国際的に見てより安価によりゆとりのある住宅を購入できることが、ドバイの不動産市場に投資マネーが集まる大きな要因のひとつになっていることは間違いないでしょう。

一方、読者の皆様は投資家の方々ですから、「割安感があるのはわかったけど、ちゃんと物件価格は上昇しているの？」ということが気になるところかと思います。結論を先に申し上げると、ドバイ不動産には大きなキャピタルゲインを得るチャンスがしっかりとあるのでご安心ください。

物件価格がどの程度上昇しているかの実例として、ここではドバイ最大手デベロッパー「Emaar Properties（エマール・プロパティーズ）」が手掛ける高級住宅街「ドバイ・ヒルズ」における、平均的な1ベッドルームのアパートメント（マンション）の1㎡当たりの平均売値・平均取引額の推移を見てみたいと思います。

2021年9月における平均取引価格の実績は、1㎡当たり12,819.80AED(約52万円)でした。しかし、2023年9月の実績を見ると、1㎡当たり20,914.26AED(約85万円)と2年で62％の上昇を記録しています。これは驚異的な数字ではないでしょうか。

実際に価格上昇が起こっている事例を見てもらって、ドバイ不動産は大きな可能性を秘めていることは感じ取っていただけたと思います。もちろん、ドバイでは様々なディベロッパーが様々な場所で開発計画を進めているため、物件やエリアの将来性を見極めることが重要にはなってきますが、ドバイ不動産の専門家としてフォーランド様と提携している我々Driven Propertiesがそのためのサポートやアドバイスをさせていただきます。

不動産投資家にフレンドリーな「ゴールデンビザ」

投資において税金問題は付き物ですが、免税天国のドバイでは家賃収入（インカムゲイン）や資産売却益（キャピタルゲイン）に対する課税がないため、投資利益の最大化を図りやすい環境が広がっています。また、固定資産税、相続税、贈与税なども一切かからないため、将来的に資産を引き継ぐ可能性があるご家族にとっても安心感があると言えるでしょう。

ただし、ドバイの魅力的な税制を享受するためには、当然ながら国際ルールに則って税法上のドバイ居住者とみなされる必要があります。そこで役立つのが、出入国制限無しの10年間有効（更新可）な長期滞在ビザ「ゴールデンビザ」です。

不動産投資家の場合、総額200万AED（約8,500万円）以上のUAE不動産を所有（複数軒も可）することによってゴールデンビザを取得することが可能で、申請者の家族（配偶者と子供）も受給することができます。ビザ保有者にはエミレーツID（日本のマイナンバーカードに相当）が発行されるため、現地での銀行口座の開設や運転免許証の取得なども可能です。

これまで申請対象となる物件は、建設状況が50％を超えている物件、もしくは未完成物件でも100万AED（約4,250万円）を支払い終えている場合のみとなっていましたが、不動産セクターへの投資家の参加促進と、住民との結びつきを深めてその地域に根付いてもらうための取り組みとして、今後この要件を撤廃するという動きもあるようです。

この革新的な制度改定が実践されれば、頭金の額や物件の建設状況（オフプラン＝計画中または建設中、完成済み、抵当付き、抵当無し）に関係なく、投資家が200万AED以上の物件を所有することでゴールデンビザの有資格者となれるため、不動産投資家にとって新たな可能性が広がると期待されています。

人口増加が継続するドバイ

1980年時点では30万人にも満たなかったドバイの人口ですが、現在は約368万人にまで増加しています。背景には、中東のビジネスセンターとして海外企業が進出して外国人労働者の流入が拡大したことや、富裕層の流入が加速していることなどがあります。

2022年に政府が公表した「ドバイ・アーバン・マスタープラン2040」によると、ドバイの人口は2040年に約580万人に達する見通しで、ドバイの不動産需要は今後も長期に渡って拡大していくことが期待されています。

なお、このマスタープランは人口が急増する社会を見越した都市づくりを行い、「ドバイを世界一住みやすい都市にすること」を目指したものです。具体的には、「市内5つのエリアを中心都市部として指定（バール・ドバイ＆デイラ、ダウンタウン＆ビジネスベイ、ドバイ・マリーナ、EXPO2020、ドバイ・シリコン・オアシス）して重点的な投資を実施」、「主要公共交通機関の駅から800m圏内に住む人口の割合を55％に引き上げ」、「公園やレクリエーションのスペースを倍増」、「公共ビーチの面積を5倍」とすることなどが掲げられています。

通貨の安定が投資家の安心感に

日本では昨今、円安問題が連日のようにニュースで取り上げられています。通貨高・通貨安はそれぞれ一長一短があるため、どちらの方が良いと断言するのは難しいですが、現在のように一方向に急激に変動（特に国際貿易で重要なドルに対して）する状況が様々な歪みを生むことは想像に難くありません。

では、ドバイの通貨「ディルハム（AED）」ははたしてどうなっているのでしょうか？
実際の値動きを見てみましょう。

2023年5月～2024年4月にかけての対米ドル（USD）でのディルハム（AED）の為替レート推移を見てみると、全く変動がなく安定していることがわかります。これは、ドルペッグ制（米ドルに連動させる固定相場制）を採用していることによるもので、1997年11月から1USD＝3.6725AEDに固定されています。

また、米ドルと連動しているため、ディルハム/円相場は米ドル/円相場と同様の値動きをすることになります。実際、2020年末～2024年4月末にかけて米ドル/円相場が約1.5倍（約103円⇒約157円）の上昇となった中、ディルハム/円相場も同じく約1.5倍（約28円⇒約42円）の上昇を見せています。

ドルペッグ制には独自の金融政策がとれないというデメリットがある一方、基軸通貨である米ドルとの為替レートを一定に保つことで国際貿易や投資の安定化を図れるというメリットがあります。世界の投資マネーがドバイ不動産に向かっている背景の一端には、通貨の安定が投資家に安心感をもたらしていることもあるでしょう。

今後の注目エリアは？

ドバイといえば世界最高層ビル「ブルジュ・ハリファ」を中心とするドバイ・ダウンタウンが根強い人気を誇っていますが、今後の発展が最も期待できるエリアをひとつ挙げるなら「次のダウンタウン」を目指して開発がドバイ・クリーク・ハーバーでしょう。

ドバイ・クリーク・ハーバーは、ドバイ・ダウンタウンを手掛けた最大手デベロッパー「エマール・プロパティーズ」が、ドバイ国際空港とダウンタウンの中間地点で開発を進めている新都心開発プロジェクトです。ダウンタウンの2倍以上の敷地には、超高層タワー「ドバイ・クリーク・タワー」を中心に、巨大モールやマリーナ、高級レジデンス、高級ホテル、セントラルパーク、病院、地下鉄、人工ビーチなどが整備される予定となっています。

川向いにブルジュ・ハリファを望み、豊かな自然や心地よい海風が感じられるドバイ・クルーク・ハーバーは、建設の進捗に伴い今後さらに注目を集めるエリアとなることでしょう。

参考物件

直近で販売が開始されたばかりの注目プロジェクトをご紹介します。また、この他にも新築・中古、投資用・居住用、コンドミニアム・一戸建てなど、お客様の目的に合わせた様々なタイプの不動産のご紹介が可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。

お問い合わせ用Webフォーム、フリーダイヤル（0120-978-055）、又はE-mailにてお気軽にお問い合わせください。（土日祝を除く毎日10:00～19:00）

Valo（ヴァロ）

「Valo（ヴァロ）」は、ドバイの新たな中心地を目指して開発が進む「ドバイ・クリーク・ハーバー」に、2028年第3四半期の誕生を予定している高級コンドミニアム（マンション）です。開発は、ダウンタウンなどドバイの主要エリアを築き上げてきた政府系のトップデベロッパーである「Emaar Properties（エマール・プロパティーズ）」が担当。ビーチを徒歩圏内に収める好ロケーションの物件となっています。

ヴァロが開発されるドバイ・クリーク・ハーバーは、エマールがマスターデベロッパーとして全体の開発を進める新都心エリアです。ドバイの新たなランドマークとして期待される「ドバイ・クリーク・タワー」の開発も予定されており、ドバイ政府が関与する都市開発として投資家の注目度も非常に高いエリアとなっています。

※物件価格は1AED=42.00円換算で表示しています。

Six Senses Residences Dubai Marina（シックスセンシズ・レジデンス・ドバイ・マリーナ）

「Six Senses Residences Dubai Marina（シックスセンシズ・レジデンス・ドバイ・マリーナ）」は、高層ビルが建ち並ぶペルシャ湾岸の人気エリア「ドバイ・マリーナ」に2028年の誕生を予定している、5つ星高級ホテルブランド「シックスセンシズ」の名を冠した超高級レジデンスです。レジデンスタワーとしては世界最高層（122階建て）となる予定で、世界中の富裕層から大きな注目が集まっています。

開発は、ラグジュアリー物件の開発に定評のある大手デベロッパー「Select Group（セレクト・グループ）」が担当。すでに開発がほぼ完了しているドバイ・マリーナのオフプラン（プレビルド）物件は希少性が高く、高級ホテルブランドのレジデンスということも相まって早期の完売が見込まれています。

※物件価格は1AED=42.00円換算で表示しています。

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