マレーシア不動産投資の魅力

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マレーシア不動産の魅力・イメージ写真

マレーシア基本情報

東京から飛行機で約7時間、マレー半島南部とボルネオ島北部を領土とする「マレーシア」。熱帯性気候に属していますが、年間の平均気温は26～27℃、最高気温も33℃程度で、日本の夏より過ごしやすいとも言われます。

総人口の約7割を占めるマレー系を中心に、華人、インド系など、様々な民族が共存するマレーシアでは、英語は準公用語として民族間のコミュニケーションに広く用いられており、国内普及率は約90％に達します。

1981年から22年間首相を務め（2018年に首相一時復帰）、親日家としても有名なマハティール氏が「東方政策（ルックイースト政策）」を掲げ、日本など東方を手本とすることを国民に呼びかけた経緯や、日本からの政府開発援助（ODA）もあり、マレーシアは世界でも指折りの親日国家として知られています。

また、マレーシアは東南アジアの中でもシンガポールに次いで生活インフラの整備が進んだ国であり、首都クアラルンプールは高層ビルが立ち並ぶ大都会と緑豊かな自然が見事に融合する近代都市として、先進国と比べても遜色ないインフラ環境が整備され、鉄道やバスなどの公共交通も充実しています。

正式国名: マレーシア
首都: クアラルンプール
国土面積: 32万9,847km²
人口: 約3,357万人（2021年）
在留邦人: 2万4,545人（2022年10月時点）
民族構成: マレー系（67％）、華人系（25％）、インド系（7％）など
宗教: イスラム教、仏教、ヒンドゥー教
言語: マレー語、英語、中国語、タミール語
主要産業: 製造業、農林業、鉱業
GDP: 4,070億ドル（2022年）
通貨: マレーシアリンギ（MYRまたはRM）
国王: イブラヒム・イスカンダル
首相: アンワル・イブラヒム

先進国入りに向けて成長を続ける「東南アジアの優等生」

国家主導によって、アジア経済の中で模範的な発展を遂げてきたマレーシア。 シンガポールと並び「東南アジアの優等生」と称されるマレーシア は、2020年の先進国（＝高所得国）入りを目指す「ビジョン2020」を掲げて1990年代前半から工業化を推し進めており、1990年以降のGDP成長率は年平均5％超と安定した伸びを記録しています。

新型コロナウイルスの影響などもあり、2020年の先進国入りという当初の目標を達成することはできなかったものの、マレーシアの一人当たり国民総所得（GNI）は2022年に1万1,830ドルまで増加しており、世界銀行が「高所得国」の定義としている1万4,005ドル超の突破が視野に入っています。

マレーシアの一人当たりGNI

ビジョン2020の下では、雇用創出や国民所得の向上を通じてマレーシア経済の成長を加速させるため、様々な国家プロジェクトが実施されていますが、その中核を担ったのがクアラルンプール首都圏をシンガポールと並ぶ国際都市へと変貌させるべく進められた「グレーターKL」です。

大量高速輸送（MRT）システムの整備を目玉とするグレーターKLによって、2017年には「MRT1号線」（セランゴール州スンガイブロー～セランゴール州カジャン）、2023年には「MRT2号線」（スランゴール州スンガイブロー～プトラジャヤ）が開通。2030年頃には、KL市内の環状線となる「MRT3号線」も開通を予定しています。

また、グレーターKLのもうひとつの柱となっているのが、クアラルンプールの中枢であるKLCC公園の近隣で進められている国際金融特区「トゥン・ラザク・エクスチェンジ（TRX）」の開発です。TRXは、マレーシアがフロントランナーとなっているイスラム金融を足掛かりに、金融機関を中心に100社以上の多国籍企業を誘致することを目指したもので、すでにエリア内の完成済みビルには英銀行大手HSBCや英保険大手プルデンシャルがマレーシア本社を移転させています。

こうしたプロジェクトの進展に伴い、クアラルンプール首都圏には今後も国内外からビジネス人口の流入が続く見通しで、不動産価格の上昇や賃貸需要の増加に繋がることが期待されています。

なお、2019年にはビジョン2020の後継政策となる、「シェアード・プロスペリティ・ビジョン2030（SPV2030）」が発表されています。SPV2030では、インフラ整備に力を入れたビジョン2020とは異なり、格差の是正を目指していく方針で、中小企業への高度技術の導入、高度人材の育成、社会保障制度の拡充といった戦略が掲げられています。

クアラルンプールの高級コンドの㎡単価は東京都心の1/3以下

マレーシア不動産の魅力としては、物件価格が相対的に安いことが挙げられます。マレーシアのコンドミニアムは東京と比べて価格の割に室内が広く、ゆったりとした生活を送ることができますが、首都クアラルンプールの高級コンドミニアムの㎡単価は、東京都心の高級マンションと比べて1/3～1/4程度の水準にあります。

また、一人当たりGDPがマレーシアを大きく下回るタイのバンコクと比べても、クアラルンプールの高級コンドミニアムの㎡単価は安い水準となっています。

主要都市の1㎡当たり高級コンドミニアム価格水準の比較

マレーシアの物件価格が安い背景には、地震・台風などの自然災害がほぼないため、建物の構造が比較的シンプルで済むことがあると考えられます。決して、価格が安いから質が悪いというわけではありません。

物件価格に割安感がある一方で、マレーシアでは総人口が現在の約3,300万人から2050年には約4,170万人に増加すると予想されており、安定的な住宅需要の拡大が見込まれています。特に、数年～10数年後の不動産購入層となることが見込まれる若年層の多い人口動態は、将来的な不動産需要にとって非常にポジティブな要因と言えるでしょう。

マレーシアのコンドミニアム価格指数

マレーシア第二の都市で進む国家プロジェクト「イスカンダル計画」

イスカンダル計画のイメージ図

シンガポールに面した最高のロケーションを誇る、マレーシア第二の都市ジョホールバルを中心とした周辺地区では、マレーシア・シンガポールの共同国家プロジェクト「イスカンダル計画」が進行しています。

香港と中国・深センの成功例をモデルに、マレーシアとシンガポールが互恵関係を一段と高めるべく、2006年～2025年にかけて総額3,830億リンギ（約11兆4,900億円）規模の投資が行われる大規模都市開発であり、シンガポールの国土面積の約3倍にも及ぶ広大な敷地を特色の異なる5つの開発エリアに分け、住宅、オフィス、商業施設、ホテル、病院、学校、テーマパークなど、様々な施設の開発が行われています。

中でも、シンガポールへの玄関口「セカンドリンク」からほど近い場所にある「イスカンダル・プテリ地区」は、イスカンダル計画のもとで新都心化が進む中核エリアであり、経済特区「メディニ地区」、高級コンドミニアムやホテルが集まるメガヨットマリーナ「プテリハーバー」などを中心に開発が行われています。また、英国本校の卒業生としてケイト妃も名を連ねる5～18才まで一貫教育の名門校「マルボロカレッジ」など、海外有名教育機関が集う教育ハブ「エデュシティ」も位置しており、近年、教育移住先としての人気も高まっています。

この他、人気テーマパーク「レゴランド・マレーシア」や、アジア最大級の民間病院グループであるIHHヘルスケアが運営する「グレンイーグルス・ホスピタル・メディニ」なども誕生しており、イスカンダル・プテリ地区は観光地や医療ハブとしての役割も期待されています。

2026年末の開通を目指してシンガポールとジョホールバルを結ぶ高速輸送システム（RTS）の整備計画が進み、両国間のアクセス性が大きく向上することが期待される中、不動産価格が東京以上に高額なシンガポールと比べて、同水準の物件を1/4～1/5程度で購入できるジョホールバルの不動産には、郊外での生活を考えたシンガポール人を中心とした実需マネーや価格上昇を見込んだ投資マネーが流入しています。

15年連続「住みたい国」世界No.1

マレーシアは財団法人ロングステイ財団の調査において、オーストラリアやハワイといった人気地域を抑え、15年連続（2006～2023年、コロナの影響で2020～2022年は発表なし）で日本人が住みたい国「世界No.1」に選ばれています。

マレーシアが日本人に選ばれる背景には、「物価が安い」「多民族国家で外国人に寛容」「親日国家」「東南アジア有数の生活インフラ水準」「一年中常夏で過ごしやすい」「衛生的で治安が良い」「英語が通じる」「医療水準が高い」「花粉症がない」「天災リスクが低い」といった、数多くの魅力を有していることが挙げられます。

また、マレーシアには住民税や相続税・贈与税などがないため、税制面においても日本より有利です。例えば、日本とマレーシアは租税条約を締結していることから、マレーシアに“税法上の居住者”としてお住まいの方に支払われる年金は日本で課税されませんが、マレーシアの税法でも年金は原則非課税であるため、双方の国から課税されないという大きなメリットを享受できます。

なお、取得条件が難化傾向にあるものの、マレーシアでは5～20年間有効な長期滞在ビザ「MM2H」プログラムが提供されており、日本人取得者数は2002年～2018年の累計で4,778人と、中国に次ぐ世界2位の規模を誇っています。

海外ロングステイ希望先ランキング
※出所：財団法人ロングステイ財団（2020～2022年はコロナの影響で発表なし）

【マレーシア不動産】クアラルンプール近郊の注目エリア紹介

KLCC公園周辺

「KLCC公園」周辺は、オフィス、商業施設、5つ星ホテル、高級コンドミニアムなどが建ち並ぶマレーシア経済の中心地であり、クアラルンプールのシンボル「ペトロナス・ツインタワー」があるエリアとしても知られています。

エリア内にある国内随一の繁華街「ブキビンタン」は、人気No.1ショッピングモール「パビリオンKL」を筆頭に数多くの商業施設が建ち並び、世界的な高級ブランドも多数出店していることから、“クアラルンプールの銀座”とも称されます。投資はもちろんのこと、自身の居住にも適した恵まれた利便性を誇るため、不動産価格の一番高いエリアとなっています。

モントキアラ

KLCC公園から西に約7km程度に位置する、豊かな緑と邸宅街が美しく共存した高級住宅街「モントキアラ」。外国人向けに開発された高級住宅街であるため、エリア内にはインター校も多く、日本人を含め外国人駐在員に人気があります。モントキアラの玄関口には2大ショッピングモール「プラザ・モントキアラ」「ワン・モントキアラ」が建ち並んでいるなど、周辺環境も充実しており、現地ではブランド居住区のひとつとなっています。

ペタリンジャヤ

クアラルンプール西部に位置する衛星都市「ペタリンジャヤ」には、日系企業の進出が多いこともあり、日本人学校が設置されています。伊勢丹、イオン、ユニクロといった日系テナントも数多く入居するアジア有数の大型ショッピングモール「ワン・ウタマ」や、家具大手「イケア」、職業体験型テーマパーク「キッザニア」などがあるほか、マレーシア屈指の名門コース「サウジャナ」を筆頭にゴルフ場も多いため、生活環境に恵まれたエリアのひとつと言えます。

アンパン

外国大使館や公邸、高級ホテルなどが集まる閑静な高級住宅街「アンパン」。KLCC公園から東に約1kmと、都心中枢にスピードアクセスできる絶好のロケーションを誇るうえに、大使館関係者等も多く居住していることから、警備体制は非常に厳重であるため、外国人駐在員の居住区としても人気があります。

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