アメリカ不動産投資の魅力

高層ビルが建ち並ぶニューヨークの写真

アメリカ基本情報

世界中から資本（ヒト・モノ・カネ）を引きつける経済大国「アメリカ」。50の州と1つの連邦区で構成される連邦共和国は、約963万㎢と日本の約25倍にも達する広大な国土を誇ることから、フロリダ州南部の熱帯から五大湖周辺の亜寒帯まで気候は様々で、地域によって観光のベストシーズンや適した服装も大きく変わります。

移民の国としても知られるアメリカでは、人口の約7割を占める白人（ヨーロッパ系など）のほか、ヒスパニック系（中南米）、アフリカ系（黒人）、アジア系（東アジア、東南アジアなど）、アラブ系（中東）など、様々な民族によってコミュニティーが形成されており、在留邦人も41万8,842人（2022年10月1日現在）と世界最多を誇ります。

多民族国家であるためスペイン語、中国語、タガログ語など、英語以外の言語を母語とする人は多いものの、マルチリンガルの人が多く、英語ができれば困る場面は少ないです。しかし、ヒスパニック系が人口の約4割を占めるカリフォルニア州やテキサス州など一部の地域では、日常的にスペイン語が広く用いられており、英語があまり通じない人も多いとされています。

正式国名: アメリカ合衆国
首都: ワシントンD.C.
国土面積: 962万8,000㎢
人口: 約3億3,500万人（2023年）
在留邦人: 42万8,842人（2022年10月時点）
民族構成: 白人（72.4％）、アフリカ系（12.6％）、アジア系（4.8％）など
宗教: プロテスタント、カトリック、ユダヤ教など
言語: 英語
主要産業: 工業、農業、金融業、サービス業
GDP: 25兆4,627億ドル（2022年）
通貨: USドル（USD）
大統領: ジョー・バイデン

人口の増加が「強いアメリカ経済」の源泉

歴史的に移民によって築かれた国であるアメリカは、現在も移民の受け入れには比較的寛容な政策をとっており、家族の統合目的（アメリカ市民と永住権者の近親者の呼び寄せ）や、高度な技能を有する人材の優先的な受け入れが続いています。

米国勢調査局によると、アメリカの人口は2030年に約3億5,000万人、2050年には約4億人にまで増加する見通しで、生産や消費のけん引役となる生産年齢人口も、先進国の中では唯一、明確な増加基調が見込まれています。

アメリカでは、チャンスに溢れた魅力的なビジネス環境を求めて人材や富が集積し、それらが経済成長の源泉となることで、さらなる資本を引きつけるという好循環が定着しているのです。

主要先進国の生産年齢人口予測のグラフ

需給面で好環境が広がるアメリカの住宅市場

アメリカでは自然増と移民の流入によって、年間200万人前後のペースで安定的に人口が増加しており、住宅需要も拡大基調が続いています。一方、新規の住宅供給は人口の増加ペースに比べると比較的抑制された状況が長く続いており、住宅着工件数は概ね年120～150万件程度にとどまっています。

日本では人口減少が加速し始めている現在でも年間80万戸程度の住宅着工が続いていますが、それとは対照的にアメリカには住宅価格が上昇しやすい需給の引き締まった環境が広がっていると言えるでしょう。また、現在のアメリカは総人口の過半数を占める「ミレニアル世代」（1981年～1995年頃の間に生まれた世代）が住宅購入の適齢期を迎え、ニーズが喚起されやすい時期にあることも追い風となっています。

もちろん、アメリカでもリーマン・ショックの影響などで住宅価格が一時的に大きく下落した時期はあるものの、長期で見ると右肩上がりとなっており、過去40年以上に渡って年平均5％程度のペースで上昇を続けています。引き続き人口増加や着実な経済成長が見込まれる中、今後もその傾向は簡単には崩れないでしょう。

米ケースシラー住宅価格指数（主要20都市圏）のグラフ

また、アメリカでは賃貸空室率も半世紀以上に渡って5～8％程度（日本は16％）で安定的な推移が続いています。ITバブルの崩壊や同時多発テロ、リーマン・ショックといった深刻な危機が相次いだ2000年代こそ10％を超えたことはありますが、それも一時的なものにとどまりました。

大都市圏に限れば空室率の水準は一段と低く、こうした空室リスクの低さや回復力が、アメリカ不動産の資産価値にも好影響を与えていると考えられます。

アメリカの賃貸空室率のグラフ

高い流動性を誇る成熟した中古住宅市場

日本では住宅取引の約8割が新築住宅ですが、アメリカでは逆に約8割を中古住宅が占めており、公示から成約までの平均日数も日本より大幅に短いなど、非常に成熟した中古住宅市場が広がっています。

日本のように中古だからというだけで値下がりするようなことはなく、たとえ築数十年が経過した物件であっても、ロケーションが良く、きちんとメンテナンスされた物件であれば、新築や築浅の物件と同様に値上がりすることは珍しくありません。

日本では住宅を買ったら生涯に渡ってそこに住み続ける人が大多数であるため、実質的に「住宅＝耐久消費財」のように扱われており、経年によって資産価値が低下しやすい環境となっています。しかし、アメリカでは家族構成の変化などに合わせて生涯で4～5回ほど住宅の買い替えを行うのが一般的です。そのため、日常的にメンテナンスやリノベーションを行って資産価値の保全・向上を図るのが当たり前という文化が根付いており、まさに「住宅＝資産」となっています。

アメリカのように物件が長期に渡って価値を持ち続ける市場は、中長期での投資が基本となる不動産投資において大きな安心材料になると思います。

不動産市場の透明性の高さは世界屈指

市場の透明性が非常に高く、投資インフラも充実している、世界最大の不動産市場「アメリカ」。外国人に対する不動産投資規制がほとんどなく、外国人でも土地の所有権を持つことが原則可能となっているなど、自由かつ公正な市場の形成は、世界の投資マネーを引きつける要因のひとつとなっています。

アメリカの不動産市場の透明性を担保している制度のひとつが、取引を安全かつ公正に行うための第三者委託システム「エスクロー制度」です。買主と売主の間に、州政府から不動産の証書受託業務に携わることを許された公正中立な民間の第三者機関（エスクロー会社）が介在することで、買主・売主双方の権益が公平な立場で保護されるようになっています。

具体的には、譲渡手続きが完了するまで買主は売買代金、売主は譲渡証書をエスクロー会社に預託し、登記が完了した時点でエスクロー会社から買主に譲渡証書、売主に売買代金が渡る仕組みです。その際には、権利関係の瑕疵調査や引き渡し日までの各種費用や税金の精算なども行います。

また、アメリカにはMLS(Multiple Listing Service)という、日本のREINS(レインズ)に似た不動産物件情報提供システムがあります。ただし、日本のレインズとは異なり、基本的に売り物件の全ての情報が登録され、情報はオープンです。どの不動産会社でも同じ物件を取り扱い可能であるため、日本の不動産業界の悪しき慣習とされる「囲い込み」のリスクがほぼなく、非常に透明性の高い市場が形成されています。

【アメリカ不動産】注目エリア紹介

ニューヨーク

金融、商業、文化など様々な面で世界の中心となっているアメリカ最大の都市「ニューヨーク」。世界中からヒト・モノ・カネが集まる、活気に満ちたエキサイティングな街であり、ニューヨーク市の人口は約840万人（2021年）と全米一、広域都市圏の人口でも全米最大の約2,000万人を誇ります。

世界屈指の金融街「ウォール街」があるように国際金融センターとして知られるほか、国内外の大企業も数多く本社や主要拠点を設置しており、ニューヨーク経済の中枢「マンハッタン」などには、多国籍なコミュニティーが広がっています。また、劇場街「ブロードウェイ」に代表されるエンタメ都市としての顔や、数多くの有名大学のキャンパスがある国内最大の学術都市としての顔も持ち合わせています。

世界経済の中心であるニューヨークの不動産は常に世界中から注目を集めており、各国から流入する多額の投資資金が不動産市場を力強く支えているため、継続的な資産価値の上昇が期待できます。また、外国人駐在員や留学生などの流入が活発で賃貸需要も非常に高く、マンハッタンを筆頭に空室率が極めて低いため、安定したインカムゲインが期待できることでしょう。

カリフォルニア

全米最多の約3,900万人が生活するアメリカ西海岸の州「カリフォルニア」は、“住んでみたい州”として米国内で最も人気があります。カリフォルニア州の州内総生産は21年時点で約3兆3,730億ドルと、国レベルで比較してもイギリスを上回る世界第5位に相当する規模であるなど、大国に匹敵する経済力を誇っています。

ロサンゼルス

カリフォルニア州最大の都市であり、ニューヨークに次ぐアメリカ第二の都市でもある「ロサンゼルス」は、温暖で暮らしやすい気候が広がる富裕層に人気のエリアです。“映画の都”と称されるハリウッドがあるのもロサンゼルスであり、数多くのセレブや映画スターが生活している「ビバリーヒルズ」は、世界で最も有名な高級住宅街と言っても過言ではないでしょう。

ロサンゼルスの広域都市圏は、東京、ニューヨークに次ぐ世界第3位の経済規模を有しています。また、人口増加率では直近数十年、ニューヨーク広域都市圏を上回るなど、人口流入を追い風に経済成長を続けており、比例するように住宅需要も拡大しています。

サンフランシスコ

カリフォルニア州中西部の「サンフランシスコ」は、ハイテク産業が集積地する「シリコンバレー」があることで知られ、サンフランシスコ湾の南部一帯には、アップルやグーグル、フェイスブックなど、世界的なハイテク企業の本社があります。

サンフランシスコではシリコンバレーで働く高所得な人々の増加が住宅需要を後押ししており、米不動産情報サイト「Zumper」の調査（2024年5月）によると、サンフランシスコの家賃相場（1ベッドルームの中間家賃）は2,995ドルと、全米で2番目に高い水準となっています。

また、サンフランシスコは建物の高さ制限や環境規制などが厳しいことで知られており、新規の物件供給が限られていることも物件価格や賃料の高騰に繋がっています。

サンディエゴ

メキシコとの国境付近に位置するカリフォルニア州南端の都市「サンディエゴ」は、州内ではロサンゼルスに次ぐ人口規模（全米8位）を誇る国内有数の大都市です。美しい景観や温暖で快適な気候、全米トップクラスの治安の良さから、“住みたい街”として富裕層からも大変人気があり、中でもサンディエゴ北部の街「ラ・ホーヤ」は全米で一二を争う高級住宅街として知られています。

サンディエゴは、アメリカ軍の軍港があることから軍需産業が盛んな街であるものの、1990年代からITやバイオテクノロジー産業が急成長を遂げており、現在は米半導体大手クアルコムが本社を構えるほか、パナソニックや京セラ、武田薬品工業など、日系大手企業も数多く進出しています。軍関係者のほか、ビジネスパーソンや富裕層の流入が安定した住宅需要に繋がっており、不動産投資先として魅力的なエリアとなっています。

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