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【ベトナム不動産】購入前に知っておきたい規制
2015年7月1日の住宅法改正によって、ベトナムでも外国人による不動産投資が解禁されました。しかし、無制限に解禁となったわけではなく、外国人によるベトナム不動産の売買や所有にあたっては、いくつかの条件が設けられています。ここでは、外国人投資家が事前に最低限把握しておくべきベトナム不動産の規制についてまとめています。
所有権
ベトナムでは、自国民、外国人を問わず、建物の所有権が認められています。一方で、土地法によって「土地は全人民の所有に属する公財産であり、国が所有者を代表して統一的に管理する」と規定されていることから、土地の所有権については認められていません。
そのため、ベトナムで不動産を購入する際には、国から土地使用権証書（レッドブック）の発行を受けて、土地の「使用権」を得るかたちとなります。ただし、コンドミニアムなどの場合、レッドブックは開発会社が保有し、購入者には開発会社から権利に関する証書が別途発行されるケースが多いため、権利については事前にしっかりと確認しておく必要があります。
なお、外国人の場合、土地使用権の期間は50年間と定められています。ただし、1回に限り50年間の延長が認められているため、実質的には最大で100年間まで所有することができます。
外国人の購入戸数制限
1棟買いなどによる買い占めを防ぐため、ベトナムの不動産は各開発プロジェクトごとに、外国人が購入可能な戸数に制限がかけられています。コンドミニアムの場合、総戸数の30％。一戸建て住宅の場合、1街区につき250戸が上限となっています。
賃貸運用
外国人でも個人名義での購入であれば、コンドミニアムなどを賃貸物件として運用し、家賃収入を得ることが可能です。ただし、法人名義で購入した物件の場合、当該企業に勤める者の居住目的に用途が限定され、通常の賃貸物件として貸し出すことは認められていません。そのため、ベトナム不動産で賃貸運用をお考えの方は、個人名義での購入が必須となります。
中古物件の購入
ベトナムでは、外国人が中古物件を購入することは原則的に認められていません。ただし、例外として外国人が所有している物件であれば、前オーナーの所有期間を引き継ぐ形で中古物件を購入することができます。なお、中古物件を購入するにあたっては、関係機関に事前に不動産取得申請を行い、承認を得ておく必要があります。
≪例≫外国人オーナーが10年間所有した物件を購入した場合：
土地使用期間の上限50年－前オーナーの所有期間10年＝40年間の土地使用権が付与
コンドテルの権利形態
現行の法律上、ベトナム人、外国人を問わず、個人が商業用途となるコンドテルの土地所有権を得ることはできません。そのため、個人がコンドテルに投資する際には、開発会社などを所有権者とし、契約書において購入者の実質的な所有権を担保する形をとるのが一般的です。
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